Mehr als nur Nachbarn

Autark, aber angebunden

Wichtig ist dabei die richtige Balance zwischen Nähe und Distanz, die Trennung zwischen privaten und gemeinschaftlich genutzten Räumlichkeiten. Die Wohnungen selbst sollten dabei so autark wie möglich sein und trotzdem in das Ganze eines Hauses eingebunden werden.

Richtige Balance zwischen Nähe und Distanz ist wichtig.

Halberstadt: Von der Bauruine zum Zukunftsprojekt

Ähnlich standen die Dinge auch in Halberstadt am Rande des Harzes. Die Stadt hatte wie viele Städte im ehemaligen Osten reichlich schwer vermietbare Plattenbauten in der Peripherie, während im Stadtzentrum unrenovierte Altbauten einer ungewissen Zukunft entgegendämmerten. So auch die Gebäude am heutigen Mehrgenerationenhaus „Finckehof“. Das Ensemble war eine geschlossene Gruppe von Wohnhäusern aus den Jahren 1871 bis 1980. Sie gehörten der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Halberstadt und standen leer. Im Rahmen der größeren Gesamtplanung für die als Weltkulturerbe geschützte Innenstadt stand auch die Frage im Raum, wie es mit dem Gebäudeensemble weitergehen sollte.

Echte Alternative zum Heim gesucht

Der dabei erarbeitete Stadtentwicklungsplan sah zunächst vor, die Plattenbauten in der Peripherie zurückzubauen und im Gegenzug die Innenstadt durch gezielte Entwicklungsmaßnahmen zu stärken. Für den Finckehof entstand so die Idee zum Aufbau eines Modellprojekts, das Nachhaltigkeit mit seniorengerechtem und innenstädtischem Wohnen verbinden sollte. Für den Finckehof bedeutete dies die komplexe Modernisierung von 102 größtenteils leer stehenden Wohnungen, die barrierearm oder teilweise barrierefrei und rollstuhlgerecht umzubauen waren.

Realisiert wurde das Wohnprojekt „neues Wohnen“ als Kooperation zwischen der HaWoGe als Vermieter und der Diakonie als sozialem Dienstleister, die beide ihre Kompetenzen einbrachten. Ziel war ein generationsübergreifendes Wohnprojekt für Bürger jeden Alters – ganz gleich ob mit oder ohne Behinderung. Insbesondere die Wohnungen für Ältere wurden so geplant, dass sie ein selbstbestimmtes Wohnen in der eigenen Wohnung erlauben – ohne Betreuungspauschale und als echte Alternative zum Heim.

Mit Hilfe der NORD/LB kauften die Kooperationspartner das gesamte Ensemble und renovierten es. Für die NORD/LB ging es bei dem Projekt in erster Linie darum, den Prozess wohnwirtschaftlich zu begleiten. 

Wohnen bleibt trotz Bevölkerungsrückgang eine soziale Notwendigkeit

Im Nachhinein betrachtet hat der komplexe Stadtumbau mit Schrumpfung und Rückbau auf der einen und Umbau des Stadtzentrums auf der anderen Seite Modellcharakter für andere Kommunen in Deutschland. Komplexe Umbauprozesse wie in Halberstadt müssen demographisch und immobilienwirtschaftlich begleitet werden. Schließlich ist Wohnen eine soziale Notwendigkeit, die Städte nicht über Bord werfen können. 

Vorbild für ganz Deutschland

Die Erfahrungen, die die NORD/LB in Halberstadt gemacht hat, kommen jetzt weiteren Projekten zugute – zum Teil bereits in Westdeutschland, das vor einer ähnlichen Entwicklung steht.

Jens Zillmann, der bei der NORD/LB den Bereich Wohnungswirtschaft in Magdeburg leitet und Wohnungsbauunternehmen in ganz Deutschland betreut: „Der Osten durchläuft seit 1992 eine Schrumpfung, die sich inzwischen zur bundesweiten Herausforderung für alle Beteiligten auswächst. Ein Blick auf das benachbarte Niedersachsen zeigt, dass auch Gegenden wie Bad Harzburg, Wolfenbüttel und Cuxhaven bis 2030 Bevölkerung verlieren werden und ihnen ein ähnlicher Prozess bevorsteht.“ Die neuen Länder haben diese Entwicklung bereits durchlaufen und gelten unter Experten daher inzwischen als Vorbild für die Entwicklung. 

Energetische Sanierung wichtig

Neben der Aufgabenstellung, die Häuser für das Mehrgenerationenwohnen herzurichten, sollte mit der Durchführung der energetischen Sanierung das Niveau von Neubauten erreicht werden und möglichst viel regenerative Energie zum Einsatz kommen. Dazu erstellte das Team ein Energiekonzept zwischen den kommunalen Unternehmen Halberstädter Wohnungsgesellschaft mbH und den Halberstadtwerken unter Berücksichtigung wirtschaftlicher und ökologischer Gesichtspunkte.

Heute darf das Projekt Finckehof als voller Erfolg gelten: Es ist zu 100 Prozent vermietet, Bewohner sind Menschen aus dem Umland und anderen Städten in der Region. „Der größte Vorteil des Finckehofs“, so Beate Grebe, Geschäftsführerin der HaWoGe, „ist die vorhandene Infrastruktur im Stadtzentrum von Halberstadt, die mit der Einrichtung Volkssolidarität auch einen Pflegedienst für ältere Menschen umfasst.“ Halberstadt hat sich damit für die Zukunft gerüstet. Andere Städte werden folgen.

„Wohnkonzepte, die für den Standort jeweils aufgehen“

Im Interview sprach die Redaktion von 52° LIVE mit Beate Grebe, Geschäftsführerin der Halberstädter Wohnungsgesellschaft mbH (HaWoGe), über den demographischen Wandel und die Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft.

Mit dem Bevölkerungsrückgang in Deutschland müssten eigentlich auch die Preise für Wohnraum sinken. Welche Erfahrungen haben Sie gemacht?

GrebeEine Folge des Bevölkerungsrückgangs sind in einigen Regionen Wohnungsleerstände – so auch bei uns in Sachsen-Anhalt. Dieses Überangebot bedeutet für die Vermieter fehlende Einnahmen aus Mieten und nicht umlegbaren Betriebskosten. Allerdings kann man dem Leerstand nicht wirksam mit Preissenkungen begegnen. Um die HaWoGe wieder wirtschaftlich erfolgreich zu machen, war es notwendig, den Leerstand durch drastische Maßnahmen wie Abriss zu reduzieren. Seit 2003 haben wir 861 Wohnungen abgerissen, 2013/2014 werden noch einmal 150 Wohnungen in Großplattenbauweise folgen. Parallel zu unseren Abrissmaßnahmen haben wir gezielt in unsere übrigen Wohnungsbestände investiert.

Alternative Wohnkonzepte, wie das „neue Wohnen“ sind aus unserer Sicht zukunftsorientierte Wohnformen.
Beate Grebe

Warum werden größere Wohnungen derzeit weniger nachgefragt?

GrebeWir stellen seit einigen Jahren eine verstärkte Nachfrage nach kleinen Wohnungen fest und eine geringere nach großen 4- und 5-Raum-Wohnungen. Aus unserer Sicht ist dies vor allem ein Ergebnis von gesellschaftlichen Entwicklungen, Stichwort „Singles“. Nur wenige Singles wollen oder können sich große Wohnungen leisten. Viele unserer Kunden verzichten auf Wohnfläche, wollen aber mehr Qualität.

Obwohl stets mehr jüngere Menschen nach Deutschland ziehen, hebt dies die Alterung insgesamt nicht auf. Wie verändert dies die Nachfrage nach Wohnraum?

GrebeWir stellen unser Kundenangebot sowohl auf die Abwanderung als auch auf die neue Nachfragesituation ein. Ältere Menschen fragen Wohnungen nach, in denen sie möglichst viel eigenständig erledigen können und die möglichst barrierefrei bzw. barrierearm sind. Wir bieten deshalb nicht nur mehr altersgerechte Wohnungen an, sondern auch alternative Wohnkonzepte wie das „neue Wohnen“.

Laut der Bertelsmann Stiftung wird die Bevölkerung an Ihrem Firmensitz in Halberstadt bis 2030 um über 15 Prozent zurückgehen. Wie bereiten Sie sich darauf vor?

GrebeNeben Abriss- und Modernisierungsmaßnahmen wollen wir uns qualitativ verbessern – und zwar in Form stärkerer Kundenorientierung. Wir haben eigene Teams für junges Wohnen und die Seniorenbetreuung, um den unterschiedlichen Ansprüchen gerecht werden zu können. Die Teams organisieren auch Veranstaltungen oder Fahrten zur Freizeitgestaltung. Mit solchen Maßnahmen, die über die eigentliche Wohnungsverwaltung hinausgehen, wollen wir unsere Kunden langfristig an uns binden. Dienstleistungen heißt für die HaWoGe neben den beschriebenen Kundenbindungsmaßnahmen aber vor allem, das Produkt „Wohnung“ besonders zu entwickeln, d. h. eine gute Qualität anzubieten, ein breites Angebot zu schaffen und sich mit Nischenprodukten wie dem „neuen Wohnen“ und dem Singlehaus für „Singles mit Kindern“ vom Markt abzuheben.

Viele Firmen der Bauwirtschaft wollen barrierefreie Wohnungen anbieten. Wie verhält es sich mit den Kosten?

GrebeBarrierefrei zu bauen ist definitiv teurer als herkömmliches Bauen. Barrierefreies Bauen hat nicht nur Auswirkungen auf die reinen Baukosten, sondern auch später auf die Betriebskosten. Um die Kunden vor diesem Hintergrund vor allzu hohen Kosten zu schützen, versuchen wir häufig mit dem etwas geringeren Standard „barrierearm“ auszukommen, der weniger streng ist als der Standard „barrierefrei“.

Sie haben zuletzt Hunderte Ihrer Wohnungen modernisiert. Welche Schwerpunkte haben Sie dabei gelegt?

GrebeMit unseren Modernisierungen der letzten Jahre belegen wir die Megathemen der Wohnungswirtschaft: Ökologie und Demographie. D. h. neben einer starken Ausrichtung auf die Wünsche unserer Kunden nach modernem Wohnen sanieren wir nach energetischen Gesichtspunkten.

Haben sich die Ansprüche der Mieter verglichen zu früher verändert?

GrebeDefinitiv! In Halberstadt müssen wir auf einem Mietermarkt agieren, so wie er in vielen Teilen Sachsen-Anhalts vorherrscht. Aufgrund dieser Faktenlage sind die Kunden anspruchsvoller geworden; die Vorstellungen sind vielfältiger und konkreter. Aber darauf haben wir uns mit der Innenausstattung unserer Wohnungen eingerichtet. So statten wir Wohnungen in guter Innenstadtlage zum Teil sehr hochwertig mit Einbauküche aus, und wenn der Kunde schon beim Bau seine Wünsche äußert, kann er z. B. bei Fliesen, Bodenbelag oder Tapete aus einer vorgegebenen Auswahl selektieren. Außerdem optimieren wir bei allen Sanierungsmaßnahmen die Grundrisse nach den uns bekannten Wünschen unserer Mietinteressenten.

Welche Rolle spielen heute alternative Wohnkonzepte?

GrebeAlternative Wohnkonzepte wie das „neue Wohnen“ sind aus unserer Sicht zukunftsorientierte Wohnformen. Wir haben dieses Wohnkonzept 2006 mit der Diakonie Halberstadt aufgebaut. Zwischenzeitlich gibt es drei dieser Projekte, davon zwei speziell für Senioren und ein Mehrgenerationenprojekt. Dabei meint „neues Wohnen“, selbstbestimmt zu wohnen, ohne Betreuungspauschale, aber mit Versorgungssicherheit. Die Mieter wohnen in ihrer eigenen Wohnung, aber im Bedarfsfall kümmert sich unser Kooperationspartner, die Diakonie, um den Kunden und nur dann müssen die Leistungen bezahlt werden. Ein Wohncafé ist in diesen Wohnprojekten das Kommunikationszentrum und dort wird außerdem täglich frisch gekocht und gegessen.

Und wie ist insgesamt die Nachfrage?

GrebeHeute sind alle unsere Wohnprojekte überzeichnet, wir können die Nachfrage also derzeit nicht erfüllen und es gibt Wartelisten. Das zeigt uns, dass wir den richtigen Weg gehen.

„Gegenseitige Hilfe und menschliche Zuwendung“

Ein Gespräch mit Carsten Große Starman, Projektleiter Demographischer Wandel bei der Bertelsmann Stiftung in Gütersloh.

Was steckt hinter der Idee eines Mehrgenerationenhauses?

Große StarmanDas Konzept des Mehrgenerationenhauses basiert auf dem Grundprinzip freiwilliger und gegenseitiger Solidarität. Dabei wird ein Bedürfnis nach einem Zusammenleben zum Ausdruck gebracht, das früher vor allem durch die Großfamilie erfüllt werden konnte. Doch angesichts des demographischen Wandels und gesellschaftlicher Veränderungsprozesse hat diese mittlerweile selbst in den ländlichen Gebieten einen Seltenheitswert.“

Noch existiert ein Informationsdefizit zum Mehrgenerationenhaus und damit auch eine Hemmschwelle. Diese gilt es zu überwinden.
Carsten Große Starman

Was unterscheidet das Leben in einem Mehrgenerationenhaus von dem in einer üblichen Nachbarschaft?

Große StarmanIn einem Mehrgenerationenhaus leben alte und junge Menschen gemeinsam unter einem Dach. Doch darüber hinaus geht es um den Gedanken der gegenseitigen Unterstützung. Jeder möchte im Alter so lange wie möglich in seinen eigenen vier Wänden leben, das lässt sich hier leichter und länger bewerkstelligen. Es gibt immer jemanden vor Ort, mit dem man sprechen kann oder der kurz einspringt, falls Hilfe benötigt wird. Im Gegenzug helfen die Älteren beispielsweise bei der Kinderbetreuung.

Kann vor dem Hintergrund steigender Kosten das Konzept Mehrgenerationenhaus eine Alternative zur Pflegeeinrichtung sein?

Große StarmanEs geht beim Leben im Mehrgenerationenhaus immer um gegenseitige Hilfe und menschliche Zuwendung. Das funktioniert nur bis zu einer gewissen Grenze, darüber hinaus ist fachlich geschultes Personal gefragt.

Für welche Personengruppen ist ein Mehrgenerationenhaus die geeignete Umgebung?

Große StarmanSelbstverständlich für alle, die bereit sind, mit anderen zusammen zu wohnen und sich im Alltag gegenseitig zu unterstützen. Das ist der gemeinsame Nenner und die Grundvoraussetzung. Aber noch existiert ein Informationsdefizit zum Thema Mehrgenerationenhaus und damit auch eine gewisse Hemmschwelle, die es zu überwinden gilt. Doch es gibt mittlerweile einige Prominente, die sehr viel Werbung für diese Art des Zusammenlebens machen, wie beispielsweise der ehemalige Bremer Bürgermeister Henning Scherf, der selbst in einem solchen lebt. Eine Gruppe, für die das Konzept in Zukunft eine besonders interessante Alternative darstellen könnte, sind Menschen mit Migrationshintergrund. Gerade die erste Generation der Zuwanderer, die jetzt in Rente gegangen ist, kennt das Leben in einer Großfamilie noch aus erster Hand und vermisst es mitunter sehr.

Auf welchen architektonischen Konzepten kann ein Mehrgenerationenhaus basieren?

Große StarmanDie meisten Mehrgenerationen-Häuser entstehen in bereits existierenden Gebäuden. Oft bieten Wohnungsbaugenossenschaften ihre Liegenschaften Initiativen an, die dort dann ein entsprechendes Projekt verwirklichen. Entscheidend für ein gelungenes Konzept ist aber immer die funktionierende Trennung zwischen privat und gemeinschaftlich genutzten Räumlichkeiten. In Zukunft dürften jedoch auch Neubauten entstehen, die von Anfang an als Mehrgenerationenhäuser geplant werden. Angesichts dieser Entwicklung sollten sich Architekten herausgefordert fühlen, neue Lösungsansätze zu entwickeln.

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